Які документи потрібні для продажу будинку в Україні у 2026 році

Плануєте продаж заміської нерухомості? Тоді ви точно знаєте, що цей процес вимагає ретельної підготовки. На відміну від звичайної квартири, житловий будинок завжди нерозривно пов'язаний із земельною ділянкою, на якій він стоїть. Це подвоює кількість документів та юридичних нюансів, які необхідно врахувати перед візитом до нотаріуса.

У цій статті юрист агентства нерухомості "Елемент", Олійник Анастасія детально пояснить, які документи потрібні для продажу будинку в Україні у 2026 році, як підготуватися до угоди швидко та без зайвого клопоту, а також на які нові законодавчі вимоги слід звернути увагу.

Основний пакет документів для продавця будинку

Нотаріальне оформлення договору купівлі-продажу вимагає підтвердження осіб учасників та їхніх законних прав на відчуження майна. У 2026 році до базового переліку документів входять:

• Паспорти та ідентифікаційні коди (РНОКПП) усіх власників нерухомості. Якщо ви користуєтеся ID-карткою, обов'язково потрібно мати при собі актуальний витяг про місце реєстрації.
• Важливо для паспортів-книжечок: Перевірте, чи вклеєні фотокартки при досягненні 25 та 45 років. Якщо термін вклеювання фото пропущений, паспорт вважається недійсним, і нотаріус відмовить у проведенні угоди.
• Правовстановлюючий документ на будинок (договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину або відповідне рішення суду).
• Технічний паспорт на об'єкт. Дані в ньому мають повністю відповідати правовстановлюючим документам, а сам паспорт має бути внесеним до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Неузгоджені перепланування або добудови можуть стати серйозною перешкодою для продажу.
• Звіт про оцінку майна. Експертну оцінку вартості нерухомості можна згенерувати безкоштовно онлайн у вигляді довідки з Фонду держмайна, або ж замовити звіт у приватного оцінювача. Такий документ дійсний протягом 6 місяців.
• Довідка про зареєстрованих осіб. Цей витяг підтверджує, хто саме прописаний у будинку, і його можна отримати через ЦНАП або портал "Дія".

Документи на земельну ділянку: чому це критично важливо

В Україні будинок та земельна ділянка під ним юридично вважаються двома різними об'єктами нерухомості, тому продати житло без оформленої землі під ним неможливо. Головне правило сучасного ринку нерухомості: немає кадастрового номера – немає угоди.

Для продажу продавець має надати державний акт на право власності на землю або витяг з Державного земельного кадастру (ДЗК) із присвоєним кадастровим номером. Якщо ваша ділянка не приватизована або їй досі не присвоєно кадастровий номер, цю процедуру доведеться пройти до угоди в нотаріуса, що потребуватиме додаткового часу.

Додаткові довідки: у яких випадках вони необхідні?

Кожна угода з нерухомістю індивідуальна. Залежно від складу співвласників, сімейного стану чи способу укладення угоди, можуть знадобитися додаткові документи.

• Нотаріальна згода подружжя: якщо будинок був придбаний у шлюбі, він є спільною сумісною власністю. Для продажу потрібна присутність другого з подружжя з паспортом або його нотаріально засвідчена згода. Це правило діє навіть тоді, коли подружжя вже розлучене, але майно не було офіційно поділене.
• Дозвіл органів опіки та піклування: цей документ є суворо обов'язковим, якщо серед власників нерухомості є неповнолітня чи малолітня дитина.
• Відмова від переважного права купівлі: у разі, якщо будинок перебуває у спільній частковій власності і ви продаєте лише свою частину сторонній особі, потрібно надати нотаріально завірену відмову інших співвласників від купівлі вашої частки.
• Довідка про зареєстрованих осіб: Документ із ЦНАП або порталу «Дія», який підтверджує, хто саме прописаний у будинку. На момент угоди ідеально, якщо будинок уже "вільний" від зареєстрованих мешканців.
• Відсутність боргів: Довідки про відсутність заборгованості за комунальні послуги не є строго обов'язковими для нотаріуса, але їх майже завжди вимагає покупець для власної безпеки.
• Довіреність: якщо власник перебуває за кордоном або в іншому місті, угоду може укласти його представник.

Особливості продажу будинку в селі: які документи потрібні?

Люди часто шукають, які документи потрібні для продажу будинку в селі, адже такі об'єкти мають свою специфіку. Найбільша проблема сільських хат – не приватизована земля, державний акт на земельну ділянку “старого зразка” (без кадастрового номера), відсутність документів на право власності на будинок або самочинні добудови.

1. У випадку, якщо на будинок відсутні документи на право власності на будинок, необхідно пройти процедуру узаконення, в залежності від року побудови будинку - це можна зробити шляхом виготовлення технічного паспорта та реєстрації в ДРРПНМ, шляхом будівельної амністії або ж в судовому порядку. Однак, варто зазначити, що для узаконення будинку є обов’язкова умова - наявність кадастрового номера! Тому у такому випадку необхідно звернутись в сільську/селищну раду для отримання згоди на виготовлення технічної документації, присвоїти кадастровий номер та внести його у ДЗК (саме наявності кадастрового номера, навіть без приватизації ділянку буде достатньо для узаконення будинку).
2. У випадку наявності документів на право власності на будинок, але відсутності документів на земельну ділянку - необхідно також звернутись у раду, присвоїти кадастровий та отримати з сільськоїселищної ради рішення про передачу ділянки у приватну власність, після чего зареєструвати право власності в ДРРПНМ.
3. Звертаємо вашу увагу! На період дії військового стану - заборонена передача земельних ділянок у приватну власність шляхом безоплатної приватизації. ОДНАК, така заборона не стосується земельних ділянок під об’єктами нерухомості у вашій приватній власності. Тобто, простими словами: якщо у вас є право власності на будинок, то навіть під час військового стану ви маєте право приватизувати ділянку під ним!
4. У випадку, наявності у власника державного акту “старого зразка”, тобто у якому немає кадастрового номера, необхідно знову ж пройти процедуру виготовлення технічної документації, присвоєння кадастрового номера, внесення його у ДЗК та ДРРПНМ.
5. Та наостанок, що робити, якщо у будинку наявні самочинні добудови та перепланування? В першу чергу перевірити чи наявний у вас кадастровий номер (адже це є важливою умовою для узаконення), звернутись в БТІ та визначити чи такі добудови та перепланування не порушують технічні чи будівельні норми, права інших власників (суміжних ділянок) або не розташовані за землі комунальної власності (наприклад, чи добудова не вийшла на комунальну дорогу). Після чого, в залежності від років такої добудови, пройти процедуру узаконення, відобразити зміни у новому технічному паспорті та внести зміни в ДРРПНМ (у випадку змінення площі).

Податки та витрати при продажу будинку

Оформлення угоди також передбачає фінансові витрати. За правилами, якщо це ваш перший продаж нерухомості за рік, і будинок перебував у вашій власності понад три роки, податок на дохід (ПДФО) не стягується.

Якщо ж це другий продаж протягом року або ви володієте житлом менше трьох років, продавець має сплатити 5% ПДФО та 5% військового збору. Третій і наступні продажі нерухомості за рік оподатковуються за високою прогресивною ставкою: 18% ПДФО та 5% військового збору. Крім цього, бюджет угоди зазвичай включає 1% держмита від вартості будинку та землі, а також оплату послуг нотаріуса. Покупець, зі свого боку, сплачує 1% збору до Пенсійного фонду.

Самостійно підготувати документи для продажу будинку цілком реально, якщо діяти послідовно. Щоб заощадити час та не втратити покупця, радимо завчасно звернутися до нотаріуса або юриста з нерухомості для перевірки вашого пакета документів перед угодою.

Зверніть увагу на розрахунок платежів у таблиці нижче:

Часті запитання

Чи можна продати будинок, якщо земля під ним не приватизована?

Так, закон це дозволяє, але лише за умови, що земельній ділянці присвоєно кадастровий номер. Без кадастрового номера нотаріус не зможе зареєструвати перехід права власності на будинок. Покупець отримає право користування земельною ділянкою під будинком на тих самих умовах, що були у вас, і зможе приватизувати її самостійно вже після покупки. Проте наявність приватизованої землі суттєво підвищує ринкову вартість будинку.

Чи можна використати документи з Дії під час укладення угоди?

Ні, безпосередньо для посвідчення угоди та встановлення вашої особи нотаріуси вимагають виключно фізичні оригінали документів (паспорт-книжечку або пластикову ID-картку). На жаль, нотаріуси наразі не мають технічної можливості зчитувати інформацію про особу безпосередньо з застосунку «Дія» для оформлення договорів купівлі-продажу.

Однак ви можете активно використовувати «Дію» для підготовки супутніх документів.

Скільки часу діє технічний паспорт на будинок?

Сам по собі технічний паспорт не має фіксованого терміну дії. Проте, якщо в будинку проводилися перепланування, реконструкції, зносилися перегородки чи будувалися прибудови, старий техпаспорт стає недійсним. Також, з нашого досвіду, перед угодою нотаріуси часто просять надати техпаспорт, виготовлений або оновлений протягом останніх років (або внесений в електронну базу ЄДЕССБ), щоб переконатися у відповідності реального стану будинку документам.

Підсумуємо

Підготовка документів для продажу будинку – це комплексний квест, що вимагає часу та уваги до деталей. Ціна помилки в таких операціях дуже висока. Щоб заощадити власні нерви, уникнути ризиків та швидко знайти покупця, рекомендуємо звернутися до фахівців АН «Елемент». Експерти проведуть повний аудит ваших документів та забезпечать надійний супровід угоди від першого перегляду до передачі ключів!